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中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型******

　　(经济观察)中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社北京1月19日电 题：中国楼市拥抱新周期 或以现房销售推动行业转型

　　中新社记者 庞无忌

　　2022年中国房地产业出现罕见的深度调整，全行业经历了一次出清周期。不过，从另一个角度来看，“去腐生肌”之后，随着供求重新平衡，房地产业也有望走向真正的良性循环。

　　楼市拥抱新周期

　　国家统计局近日发布的数据显示，2022年，中国商品房销售规模从2021年的近18亿平方米降至13.6亿平方米；商品房销售额从2021年的约18.2万亿元(人民币，下同)降至约13.3万亿元。商品房销售规模创下多年新低。同时，去年，房地产开发投资增速首次出现同比负增长。房屋新开工面积、土地购置面积、房企到位资金等指标均大幅下滑。

　　58安居客研究院院长张波指出，尽管支持房地产发展的几项重要维度(人口、城镇化速度等)在过去几年已经发生了一些变化，但市场面在2022年才真正显示楼市开始进入新周期。

　　中国社科院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞也认为，近年来，房地产高位运行是不合理、不可持续的。由于一些长期变量发生改变，如人均住房面积、人口老龄化等，房地产不可能像过去一样高位增长了，“我们预判未来十年房地产以及住房新增部分规模在10亿平方米至12亿平方米左右，匹配相应房地产投资规模”。

　　经过去年的深度调整，他指出，从总量上看，目前房地产市场正在接近合理区间。

　　经济学家任泽平也认为，房地产大开发时代落幕，进入存量时代。他指出，目前城镇住房套户比(住宅套数和家庭户数的比例)已达1.09，供求基本平衡，未来多数城市将面临住房过剩，再加上人口老龄化加速到来，未来住房需求将有所收缩。

　　现房销售推动转型

　　在供给与需求重新平衡的过程中，新周期或将拉开序幕。近期官方所提及的一项关键变化值得注意。

　　近日召开的全国住房和城乡建设工作会议，将当前和今后一段时期的房地产工作重点总结为“稳预期、防风险和促转型”。在促转型方面，会议明确指出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

　　从“卖楼花”的预售制到现房销售，这一变化意味着什么？

　　中指研究院企业研究总监刘水在接受中新社记者采访时表示，现房销售有助于减少楼房烂尾及质量问题，对房企来说，也能引导其注重产品质量和高品质服务，引导房企稳健经营，降低杠杆和负债水平。他认为，未来现房销售可能在重点城市的部分地块进行试点，或明确为土地出让的条件。

　　不过，刘水提醒，从预售到现房销售，应该是缓慢的转换过程，不能“急转弯”或一蹴而就。预售制在国内已有近20年历史，如果骤然切换至现房销售，可能会加重房企资金困难。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也对中新社记者表示，现房销售就不再有保交楼问题，这意味着未来的住房供应会更多强调民生保障。李宇嘉也提醒，现房销售应该因区施策，因时施策，匹配各城市的在售库存及未来几年的土地供应计划，不宜一步到位。

　　对于短期库存较少的区域，李宇嘉认为，更适宜提前加大供地，再采取“新老划断”的模式。对于短期库存较多的区域来说，逐步在土地出让条件中明确规定现房销售试点，或是可选择的过渡方案。

　　波动性弱复苏

　　近日，国务院副总理刘鹤在世界经济论坛2023年年会上发表致辞时表示，中国针对房地产领域风险，着力稳定预期，提供合理流动性，放松过热时期的调控措施，积极扩大有效需求。未来中国房地产业稳定发展仍有足够的需求支撑。

　　全国住房和城乡建设工作会议也提出，2023年将以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，同时也明确将严控投机炒房。

　　倪鹏飞指出，2023年及未来一段时间，如果没有意外事件冲击，房地产总体走势将是波动性弱恢复。

　　张波则认为，房地产市场底部已逐步清晰，房价或在今年二季度企稳。(完)

全面推进乡村振兴需处理好三对关系******

　　作者：于家明（北京市委党校第23期局级研修班学员）

　　全面推进乡村振兴，是中国式现代化的重要内容。巩固拓展脱贫攻坚成果，全面推进乡村振兴，必须坚持系统观念，强化辩证思维，遵循乡村自身发展规律，在乡村发展、建设与治理中处理好效率与效益、有形与无形、硬件与软件的关系，稳步推动乡村振兴“提档升级”。

　　在乡村发展中兼顾效率与效益的关系。效率指向数量和速度，效益保证质量和安全。推动乡村高质量发展，要提高效率，更要提增效益，切忌随意搬用效率至上的衡量标准，轻易套用其他领域的发展模式，甚至简单挪用其他国家的发展经验，而应兼顾效率与效益，既要坚定改革决心，也要保持历史耐心，确保乡村发展稳中求进、循序渐进、持续推进。一是蹄疾步稳地推进城镇化。只有处理好城乡关系，才能切实推动城乡二元结构调整、促进城乡融合发展。这既需要顺应农民进城务工和农业转移人口市民化的趋势，也要处理好进城农民的定居、就业等问题，让农民在城乡之间可进可退，避免因为过度追求城镇化速度而造成的风险矛盾和社会动荡。二是完善乡村产业利益联结机制。既要鼓励工商资本和社会资本下乡，拓展乡村产业的市场空间，也要设立必要的“防火墙”，真正通过利益联结机制的设计和落地，尽可能地让农民参与到产业链条中，合理分享产业增值收益，实现外来资本和乡村发展的共赢。三是把握好农业生产规模经营的尺度。一方面，要着力于改变分散、粗放的传统农业经营方式，通过推动规模化生产、科学化管理、精细化运营，加大农业现代化的前进步伐；另一方面，要着力避免片面追求大干快上的倾向，坚决防止越过农村基本经营制度和土地承包关系的底线，坚决防止违背农民意愿、片面追求生产要素的集中和农业规模化经营，秉持实事求是、循序渐进的原则，尊重农民的选择权，引导和帮助农民选用最符合自身利益的农业生产方式。四是始终绷紧粮食安全这根弦。粮食安全是“国之大者”，在这个问题上要算经济账，更要算政治账。如果只停留于一般的成本计算和交易互换，或是只着眼于农业生产总量而忽视结构性的缺失，就难以保证中国人的饭碗牢牢端在自己手上。所以，主产区、主销区、产销平衡区都要树立保面积、保产量的责任意识，只有饭碗一起端、责任一起扛，才能将粮食安全的主动权牢牢掌握在自己手中。

　　在乡村建设中协同有形与无形的关系。与城市相比，乡村在功能定位、空间形态、生活方式等方面有着显著不同，要时刻牢记乡村建设是为农民而建，始终遵循立足农村实际、体现乡土特点、符合农民意愿的基本原则。一是坚持规划先行，做到分类施策。要在充分掌握乡村的历史渊源、民俗文化、现实状况、农民呼声等信息的基础上，合理确定村庄建设规划，是立即启动建设还是深入研究论证，是原址建设、村庄合并还是异地发展，都要因地制宜、具体情况具体分析。二是注重风貌保护，彰显乡村特色。要保护好乡村的传统景观、特色风貌和文化根脉，尤其要保护好乡村的生态环境，增强乡村的生态涵养功能，打造现代版“富春山居图”，让乡村成为“看得见山、望得见水、记得住乡愁”的地方。三是推动机制创新，挖掘生态价值。在“绿水青山就是金山银山”的理念指引下，在政府多年来持续开展的农村地区基础设施建设的加持下，如何让生态化的空间资源成为一种生产资料和发展要素，激活大量沉淀的实体资产，为乡村建设赋予更多的开发价值，迫切需要在非标准化的产权界定、资源定价、市场交易等方面加大机制创新力度，更好为深化农村要素市场改革、推动农村空间资源生态化开发、让农民获取更加多元和长期的财产性收入创造条件。

　　在乡村治理中融合硬件与软件的关系。当前，乡村既保留着农业社会形成的原子化、慢节奏、自循环的传统生活方式，也经历着工业社会和后工业社会塑造的组织化、快节奏、交互性的现代生活方式的冲击。因此，推动实现农业农村现代化，既包括硬件意义上物质层面的现代化，也包括软件意义上精神层面的现代化。一是要在公共资源配置上体现农业农村优先。要进一步加大农村公共基础设施建设力度，进一步推动教育、卫生等公共服务下乡，并加快城乡基础设施互联互通、共建共享，加快基本公共服务全民普惠、城乡一体。二是加强农村基层组织建设。“给钱给物，不如有个好支部”，农村基层党组织和干部队伍是实现乡村善治的“关键少数”。要突出抓基层、强基础、固基本的工作导向，为基层赋权增能、下沉资源，创造更好的干事创业条件；要锻造一支懂农业、爱农村、爱农民的农村基层干部队伍，并大力吸引各类人才在乡村的广阔天地中建功立业，让党的“三农”工作决策部署切实转化为农民看得见、摸得着、有获得感的具体成效。三是建立健全符合农村基层实际的治理体系和治理方式。乡村与城市有着不同的治理逻辑，要立足于农村依然存在的“熟人社会”特点，警惕项目工程思维和政府体制运作方式过分介入农村基层治理，避免农村基层成为失去政治动能和自我调节功能的被动治理对象，通过不断完善自治、法治、德治相结合的乡村治理体系，将法治的刚性、德治的柔性和自治的韧性有机结合，持续增强广大农民群众参与乡村振兴的主体性、主动性和创造性，持续增强农村基层干部的政治效能感，真正实现乡村社会既充满活力又安定有序的生动局面。

　　刚刚闭幕的中央农村工作会议指出，全面推进乡村振兴是新时代建设农业强国的重要任务。做好当前和今后一个时期的“三农”工作，要以系统观念认识和处理乡村发展、建设、治理中的重要问题，始终坚持以人民为中心，切实维护好广大农民的根本利益，在实现第二个百年奋斗目标的新征程上，奋力书写全面推进乡村振兴的新篇章。

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）